核心提示：长期以来，私募持有房地产ABS的断扩发行人一直是中央企业的绝对主导力量，但近年来，容次民营企业和外资企业的投资参与度正在增加。ABS，平台又称“私募REITS”，观博为国内房地产投资运营商提供了更加多样化的启城融资选择。

这种全新的私募金融产品自2023年推出以来一直很受欢迎。特别是断扩自2024年下半年以来，上海证券交易所和深圳证券交易所对项目申报也反应迅速，容次接受和发行开始加快，投资持有房地产ABS继续扩大。平台

最新受理的观博产品是“国金资产管理-观博启城持有型房地产资产支持专项计划”(以下简称观博启城持有型房地产ABS)。

本产品原股东为上海康达高地企业管理有限公司，启城计划经理为国金证券资产管理有限公司，私募计划发行4.99亿元。

从3月底到4月初，上海证券交易所本质上已经接受了5个持有型房地产ABS项目。

除上述关博启城持有房地产ABS外，其他项目还包括：PICC资产-中铁诺德持有房地产资产支持专项计划、泰康资产-财通-愿景新能源持有房地产资产支持专项计划（碳中和）；

以及东百集团仓储物流持有型房地产资产支持专项计划、中金凯德商业持有型房地产资产支持专项计划。

01。

观博启城开始证券化。

长期以来，持有型房地产ABS的发行人一直是央企的绝对主导力量，比如“中交系”已经连续申报或发行了四种产品。但近年来，民营企业和外资企业的参与度不断提高。

数据显示，周大福企业和启城投资观博启城（WS Ascent），资产管理公司于2022-2023年联合成立。

其中，周大福企业是周大福集团的私人投资控股平台，布局在能源、医疗、教育、媒体、私募股权投资等行业；启城投资于2019年由凯雷投资集团的中国房地产投资业务独立拆分。

观博启城的成立本身就是为了发行REITS。据报道，该平台的重点投资对象是房地产或新基础设施资产，如经济适用房租赁、生物医药产业园和高端制造产业园。

生物医药产业园投资平台康达源集团成立之初，观博启城就瞄准了启城投资的早期孵化（Concora Group）。后者由启城投资与启源创新集团/百放英库创始人团队共同创立。

2023年，观博启城将康达源集团吸纳为成员企业，并立即启动上海张江医谷、药谷两个生命医学产业园的并购。

到目前为止，康达源集团有两个投资运营项目：康达源谷和康达医谷。

其中，康达源谷租赁面积21691平方米，停车位180个，主要租户为硕迪生物；康达源谷建筑面积71746平方米，由18栋（1栋主楼和17栋小型单户）建筑组成，停车位389个，主要租户为先声制药等。

住房租赁是观博启城的另一个重点领域。2023年6月，关博启城和定位为“宿舍公寓”运营商的轻松公寓发起成立了经济适用房租赁资产管理平台城景租赁集团，并为中国大陆发布了住房租赁经营品牌。”EASE LIVING城景租”。

城景租赁集团成立后不久，通过收购位于上海松江新城核心区的独立宿舍园区项目，与开元旅游集团合作完成首次重资产收购。目前，该项目已升级为“城景宝山中环社区”，并已投入运营。

2024年3月，城景租赁集团完成第二次并购，将复星集团项目收入囊中，升级为“城景宝山中环社区”。

那么观博启城持有型房地产ABS的底层资产是什么呢？

根据股权渗透情况，这只持有型房地产ABS原股东上海康达高地企业管理有限公司持有上海康达源制药有限公司100%的股权。上海康达源制药有限公司注册地址为上海浦东新区芙蓉花路118弄1号317-338室，即康达医谷公园。

我相信答案也很明显。

02。

ABS扩容持有型房地产。

持有型房地产ABS作为2023年才推出市场的创新金融产品，发展迅速。

数据显示，持有型房地产ABS被认为是公开发行REITS系统逐步完善的结果。

根据上海证券交易所的宣传，该产品定位为场内标准化权益产品，可与Pre-REITS和公开发行REITS连接。

在产品体系安排方面，我们将从公开发行REITS的政策导向和产品要求中学习，但我们将根据融资者和投资者的需求建立更灵活的体系。有些人也称之为“私募REITS”。

同时，持有房地产ABS对入池资产类型、底层资产规模和收益率没有限制，也没有初始发行规模和当前全流分配率的最低要求。更重要的是，募集资金的使用是无限的。

简单来说，持有房地产ABS比Pre-REITS更进一步，但比公开发行REITS更灵活、更宽松，发行门槛更低，扩张更方便、更快捷。

自2024年下半年以来，持有型房地产ABS扩容明显加快。

目前已成功发行的7款持有型房地产ABS产品，6款均在去年下半年后上市。

在此期间，持有房地产ABS的资产类型逐渐从公路资产扩展到住房租赁、办公楼、数据中心、绿色低碳资产等。

例如，2024年12月，越秀地产成功发布了“中信证券-越秀商业持有型房地产资产支持专项计划”。它是市场上第四个持有型房地产ABS，也是市场上第一个商业物业持有型房地产ABS。

广州环贸中心(广州ICC)办公空间发行规模14.13亿元 停车场。

广州ICC作为一个以办公为主的商业综合体项目，建筑面积超过23万平方米，“办公空间” 停车场建筑面积11.6万平方米，超标，无法发行公开发行REITS。

截至目前，已有10家持有型房地产ABS申报。

其中，建信住房租赁基金持有型房地产资产支持专项计划(2024年首次扩招并新购租赁住房项目)是首个扩招产品。广明高速持有型房地产资产支持专项计划已获批准。

此外，值得注意的是，基汇资本、凯德集团等申报中的民营企业和外资企业的集中度逐渐增加。